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土地の優劣が資産価値を決める

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100年に一度の大雨が毎年のように

昨今、50年に一度、100年に一度と言われる大雨が一年に何度も降り、その都度河川の氾濫による浸水や山崩れによる家屋の崩壊、道路の寸断が頻繁に起こっています。

ほとんどは台風に伴うものですが、その台風が最近は春から秋までの長期間にわたって発生し、しかも巨大化し、進む速度が遅いため、被害も日本中に及んでいます。

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こんな場所まで浸水するのか

この過去経験がほとんどないような大雨で、今まで浸水の被害がなかったような場所まで一階部分が全部浸かった、という話をよく聞きます。

60年、70年その場所に住んできた人が初めての経験だと言うのだから、「100年に一度」というのも大げさではないのでしょう。

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実はもっと昔にはよく起こってた?

しかし、浸水したり、山崩れが起きる場所はそれなりの根拠があるのであって、たまたま今まで大丈夫だっただけで、今までの2倍に雨量が増えたりすると、たちまち水浸しになるのかもしれません。

最近はたまたま大丈夫だっただけなのかもしれませんが、やはりそこは低地であったり、昔は川や池、または沼だったのかもしれません。

今、その事実を知らない人がいるだけで、もっと前には何度も浸水していたところもあります。

地名に水に関わる字が付いてると要注意

よく言われることですが、地名に川、沼、池、湖などが付いた土地は、昔はやはりその文字が関係している可能性が高いのです。

昔そこを埋め立てて家を作って何十年も経っても、やはりそこは地盤が緩かったり、水が流れ込む形状をしているのでしょう。

山を造成して作った新興住宅地も同様

平地にはもう土地がないため、山を切り開いて作った新興住宅地も同じく危険です。

数年前に広島で大雨によって起こった山崩れが新興住宅地を飲み込んだことは記憶に新しいところです。

基本的に日本の地形はほとんどが山なので、平地が少なく、降った雨が一気に下流へ流れるのは明白なのです。

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ハザードマップで確認する

家を借りるならまだしも、買うとなると本来徹底的にその土地を調べなくてはいけません。

地方自治体が作成したハザードマップなどで必ず危険地域を確認するのです。

また、国土交通省が作った、ハザードマップポータルサイトというものもあり、ハザードマップをより簡単に活用できるようにするためのもので、多くのリスク情報をまとめて見ることができるので、防災に役立てることができます。

あとは不動産屋にも聞いてみましょう。不動産屋には、過去浸水した事実を告知する義務はありませんので、本気で教えてくれないかもしれませんが、情報は持っています。

もっとも、過去何も起きてなくても、川の側、海辺、山の麓などは即却下です。

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高級住宅地は丘の上にある

昔から高級住宅地は大体丘の上にあります。麻布、白金、松濤、城南五山などがそうです。先人はちゃんとわかっていたのです。

ただ、そういった場所は土地の価格が高く、実際にはお金がないと住めません。だから低所得者は低地に住むか、都心から離れた山に住むしかないことになります。

地震も同じ

大雨だけでなく地震が起こった際も同じです。埋め立て地であったり、地盤が緩かったりすれば家が傾いたり、液状化するのは、過去の大震災で経験済みです。

なるべく強固な土地に住むに越したことはないのです。

台風で立地が大事と改めて知る

最近の台風、大雨では多くの犠牲者を出したわけですから、私たちはそこから何かを学ばなくてはいけません。

国や地方自治体は治水を、個人ではより安全な場所への移動、万一何か起こった際への備えを十分にやっておく必要があります。

これらは最優先でやらなければならない案件です。もう背に腹はかえられない状況になってきました。

文字通り、立地(もっと言えば地盤)が命です。

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資産価値にフォーカスする

災害が起こった土地の価値は大きく毀損します。居住用であれ、投資用であれ、せっかく大事なお金を出して買ったにもかかわらず価値がなくなることもあり得るのです。

数年経つと人は忘れてまたその脆弱な土地に住むことになるのでしょう。しかし投資家であればそれではもちろん失格ですし、そうでない人も絶対にそれを忘れてはならないのです。

もし忘れても、必ずチェックする習慣をつけるのです。

日本に住む以上これは避けて通れません。

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