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大空室時代を生き抜く

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日本の住宅事情

日本人の減少

日本は言わずと知れた超少子高齢社会ですが、それがそのまま今後の人口減少にも直結し、既に予想以上に人口が毎年減っています。

そしてそれに呼応する様に使われていない住宅が年々増えています。

当然です。人が減っているのに住宅は毎日毎日新しく建っているのですから。

総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、平成 30(2018)には、世帯総数が5400万に対し、住宅総数が6241万で、空き家率は13.6%となっています。

空き家の総数はこの20年間で約1.5倍に増加しています。

住宅は大地震や水害でもないと、そう簡単には減りません。一方で人口は激減しているのです。

もっとも人口の減り方よりも世帯数の減り方が緩やかなので、まだこの空き家率で済んでいるのです。

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外国人の帰国

コロナの影響で、日本在住の駐在員や留学生の多くが母国に帰国しました。

中には何も言わず夜逃げのように退去した人もいて、外国人をメインにした物件のオーナーは苦労している人が多いと聞きます。

日本人の人口減少の穴を埋めると期待されていた外国人までもが減ってしまっているのです。

コロナが収まればまた日本へ帰ってくると考えられますが、いつのことになるか全く予想がつきません。

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不動産投資家には厳しい時代に突入

利回り

物件価格そのものの上昇

いわゆる地主はもちろん、普通のサラリーマンでさえも、多くの人がアパートやマンションを買って賃貸に出す投資家になっています。

数年前まではまだ物件もそれなりの価格だったので利回りも良かったのですが、人件費、建築費等の高騰で都心を中心にどんどん物件価格が上がり、そうでなくても利回りが悪くなっています。

都心の中古の区分マンションだと、表面利回りが5%ありません。ということは、手取りはスズメの涙ほどです。

ましてや新築であれば毎月手出しが発生します。

外国人の投資対象となっている

東京は今でも世界で最も物価が高い都市の一つです。

しかし、不動産について言えば、東京は割安と見られています。ただし割安と言っても、香港、シンガポール、ニューヨークなどと比べての話です。

ニューヨークなどの利回りが12%台というのに比べて、東京都心のマンションの利回りが34%というレベルです。

それでも相対的に割安な東京都心には外国人投資家が多く参入し、物件の価格は上がっています。

需給関係で物件価格が上がれば、当然利回りは悪くなります。

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可処分所得の減少

日本人の可処分所得はここ数年減っているのに加えて、コロナでさらに経済的に厳しくなる人が増えています。

既に仕事がなくなったり給料が激減し、それまでの賃貸に住めなくなって退去した人も少なからずいます。

そういった人達は安い家賃のところに引っ越すか、実家に帰ったりします。

実家に帰るということは賃貸需要自体が蒸発するということです。

コロナで家賃滞納リスクがあるのと同時に、退去により供給過剰になると家賃も当然下がってきます。

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空室対策

立地にこだわる

地方に行けば利回りの良い物件など山ほどありますが、よほどその土地や地域に詳しいか、満室にする技を持っていないとリスクが高いでしょう。

一方で東京の一等地や駅近の物件は、コロナなどのイベントリスクにも強いということは、ある程度証明されたのではないでしょうか。

立地にこだわって損することはありません。

世帯構成の変化に対応する

上記の通り世帯数の減り方が緩やかなのは、単身世帯が増加しているので、家族世帯の減少と相殺されているからです。

ということは、ワンルームや1Kなど以外のファミリータイプは自然と空室が増加します。

投資物件をワンルームや1K、また供給自体が少ない1LDKに絞ることも考えられます。

地域差が激しいので人口動態を把握

人口が減少する日本でも、東京はまだ増えているというセールストークをよく聞きますが、残念ながら東京も人口減少に突入しました。

ただ、これもコロナの影響で外国人がいなくなったりしているので、一時的なことかも知れません。

しかし東京ですらこういった状況ですので、地方がさらに厳しいのは言うまでもありません。

逆に東京であっても、もはや貸主市場というわけではありません。

かなり細かく狭いエリアの人口動態を調べる必要があります。

あえて空室物件を安く買う方法もある

不動産投資のプロには、あえて空室が多く人気のない物件を安く買い、修繕などを施し満室にするという強者もいますが、本業が忙しいサラリーマンなどには厳しいでしょう。リスクが高すぎます。

しかし、自分で物件を購入する上で勉強になるし、将来不動産投資を本格的にするという人にとっても、利回りの高い物件をどうやって持つかというテーマに対し一つのヒントにはなります。

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限られたパイの奪い合い

不動産に限らず、ほとんどの商品において、日本のマーケットでは限られた消費者を奪い合う時代に入っています。

ある程度の空室も覚悟した上での利回り計算も必要になり、業者が出す理想の収支計算は疑ってかかることが必須です。

バブル期のような、今思えば夢のような時代はもう二度と来ないと思って取り組むべきです。

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