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米国不動産投資で、ダブルで稼ぐ

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米国不動産投資のイメージ

皆さんは「米国の不動産に投資する」と聞いて、どう思われますでしょうか。

全く何も思わない、何も感じない、という方も結構いらっしゃるのではないかと思います。なぜなら、第一に遠いからです。物理的にも情報という意味でも国内やアジアに比べて遠過ぎます。

情報という意味では、入って来る政治、経済、スポーツ等のニュースは海外の中では最も多いかもしれませんが、いざ不動産となるとテレビを見ていても当然情報なんて入ってきません。こちらから取りに行かなければならないのです。

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どこから情報を得るか?

では情報を取りに行くにしてもどこに行ったらいいんだ、ということです。とりあえず、ネットで「米国不動産投資」等で調べればいろいろ出て来ます。まずはここに出ているセミナー等に参加するのが手っ取り早いでしょう。

また、国内や他の海外不動産を扱う業者のメルマガ等に登録しておけば、いろいろな地域の情報を流してくれるので、その中にもあると思います。

そこで、なぜその業者が米国を推しているのかを聞いたりすれば、だんだんわかってきます。そして、大体が米国の中でも特定のエリアに絞って説明しています。というよりも、米国は広いので、業者もいくつものエリアを扱うのはしんどいのです。

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米国不動産を推す理由

米国不動産投資には、アパートや戸建ての賃貸で賃料を得るのか、土地そのものに投資して売却益を得る(ランドバンキング)のか、大きく二通りありますが、ここでは賃貸を前提に他国と比較してみます。

人口増

米国

米国は、移民政策をとっており、今3億人台の人口が4億人になると言われています。先進国の中では稀有な国です。人口増により、家賃も上がり、物件自体の価格も上がるというシナリオです。

リーマンの時はさすがに不動産価格は大暴落しましたが、復活も早く、リーマン前の価格に戻っているか、それを上回っているところも多いのです。

他国

日本では逆に人口減少に突入しており、これから人口が増える可能性はほぼありません。

だから、フィリピンなどの人口が増加している国に投資する人が増えているのです。

やはり不動産は人口が増えている場所でないと厳しいのです。この人口増が米国を推す一つ目の理由です。

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法整備

米国

二つ目の理由としては、不動産に関する法整備がしっかりしていて、全て法律に基づき行なわれるので、新興国でありがちな不安がないということです。

これは大きいですね。上がるとか下がるとかという心配の他に、振り込んだお金がどこかに行っただとか、所有権が実はなかったとか、他の国ではあり得る話がほぼないのです。もっとも、業者に騙されていてはそれ以前の問題ですが。

もちろん、アジアでは可能なところが少ない、外国人が土地を持ち登記するということが可能です。

他国

先進国はほぼどの国も問題ありませんが、新興国は法律があってないようなものなので、注意が必要です。

リターンの割にはリスクが大きいと思います。

投資したお金が返ってこなくてもそれは自己責任です。

減価償却

米国

三つ目は、物件によっては大きく減価償却を取れることです。米国の不動産は湿気の少ない地域では、築年数がかなりいっていても、価値が落ちないという特徴があります。日本では、30年で建て替えみたいな感じですが、あちらでは100年近く経った家も普通に取引されています。

そして、建物の比率が土地に比べて高いため何千万円も減価償却が取れたりします。木造であればそれを最短4年で償却(加速度償却)し、日本の確定申告で所得にぶつければかなりメリットが得られます。

これは高額所得者の常套手段です。

ただしこのスキームは、国税のメスが入り、2020年を最後に使えなくなりました。

もっとも、法人で買えば引き続き使える手段です。

他国

基本的に新築や築浅に投資するスキームが多いので、減価償却という概念があまりありません。

日本においても、微々たるものです。

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インカムゲイン

米国

米国は安定的にインフレ状態を維持しているので、家賃も安定的に上昇しています。

賃貸人(家を貸す人)が定期的に家賃を上げるのが普通です。

他国

米国同様成長している国、インフレの国では家賃は上がっていきますが、日本の地方のように空室が多い地域などは、当然値下げ合戦をしなければ借り手が見つかりません。

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キャピタルゲインも

米国

さらに物件そのものの価格も上昇しているので、売却する価格が購入した価格より高くなって、売却益を得られる可能性が高くなります。

だから、家賃と売却益のダブルで儲けることもできます。

しかしここでは注意が必要です。それは、上記の減価償却費を計上すると簿価が下がる、つまり帳簿上購入価格より大幅に安い物件になってしまい、売却益が莫大になった場合、当然納める税金も莫大になってしまうのです。

減価償却費で節税したと思ったけど、それより高額の所得税を払わなければならなかった、ということにならないようにしなければいけないのです。

他国

米国同様、成長する国ではあらゆるものの価格が上がっていきますので、売却益を狙うこともできますが、日本の地方都市はもちろん、都心でも今後売却益を得られる可能性は低いです。

賃貸人有利

米国

米国では、基本的に賃貸人と賃借人(家を借りる人)は対等の立場です。しかし実際は、賃貸人が圧倒的に有利で、家賃の滞納があれば即追い出せるくらい賃貸人の力が強いのです。

ちなみにテキサス州の場合、最短2カ月で退去させることができます。

他国

日本では、賃借人が「借地借家法」によって守られており、少々家賃を滞納したところで、追い出されることはありません。

それはなぜかというと、日本には「信頼関係破壊理論」というものがあって、賃貸人と賃借人の信頼関係が完全に破壊されたと認められない限り契約を解除したり、追い出したりできないのです。

だから粘り強く賃貸人に家賃の支払いを求めるしかありません。

その他の国では、法律次第だと思います。

しかし、実際に家賃の滞納があった場合に、現地の管理会社とやりとりするのは現実的には厳しいでしょう。

このようにすぐ挙がる理由だけでもこれくらい出てきます。そしてその理由の真実味が、他の国と比べて相対的に高いことがまた米国の魅力を高めています。

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米国のどこか?

ただ、米国の中のどこなのかというと、これが本当に限られたエリアの情報しかありません。

極端に言えば、ニューヨークかロスかといった感じです。さんざん魅力を書いておきながら、えっ、2都市しかないの?っていう感じですが、業者さんの都合や将来のポテンシャル、堅実性を考えるとメインはこの2都市になるのでしょう。

そして、このNYとLAの中でどのエリアのどの物件にするかをじっくり考えるのが良いと思います。

他によく紹介があるのが、テキサス等の安くて将来性のある都市やフロリダですが、結局はリスクとリターンの関係ですので、そのあたりをよく考慮して検討されることをお勧めします。

立地が命

どの国であっても、どのエリアであっても、全ては立地です。

日本では、「一に立地、二に立地、三四がなくて五に立地」と言われ、米国では、「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われるように。

米国ではもっと細かく、学区まで重視するのです。

どこに投資するのであれ、これだけは肝に命じておきたいですね。

※米国の土地に投資したい方はこのスキーム

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