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日本の不動産はとにかく立地を重視せよ

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ポートフォリオの一つとして

ホンモノの投資の中でも、特に不動産投資は物件さえ間違わなければ、非常に効率が良く、場合によってはインカムゲインとキャピタルゲインの両方が狙えるという、まさに投資の王道です。

良い物件を買えば、長年にわたって賃借人がローンを払ってくれ、色々な経費を使えたり、税の還付を受けたりすることができ、ローンが終わればもちろん自分の財産になり、いざとなれば売却することもできます。

そして、買った時より高く売れれば売却益が出て、それを元手にさらに高い物件を買い、資産を増やしていくことが可能です。

現物資産と金融資産を国内外でバランスよく持つという意味では、日本国内と海外に不動産を持つことは自分のポートフォリオを構成するために非常に大切であり、むしろ必須であるかもしれません。

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日本を取り巻く環境

一方で、最近毎日のように言われている少子高齢化、人口減少によって、日本の経済の先行きが懸念されています。

これは不動産にもモロ影響します。基本的に不動産は人口が増加しているところに投資すべきなので、本来なら日本に投資すべきではないのです。

日本では人口が減少しているにもかかわらず、なぜか住宅も増え続けているため、既に空き家が日本全国平均で10%を超えています。

相続税対策の賃貸用アパートもどんどん増えています。それこそ、駅から遠く離れた立地にも問答無用で建てられています。

だからこの環境で投資するのは正直厳しいです。

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それでも投資する

日本全体で見ればマイナスの要因は多いですが、もちろん大都市の一等地など有望な場所はありますし、ポートフォリオ、資産の分散という意味でも、やはり日本での不動産投資はやる意味があります。

しかし、変な物件をつかまされると大変なことになってしまいます。最悪破産ということもありえます。だから優良物件を手に入れなければならないのです。

投資敵地は日本の2%しかない

優良物件を手に入れるためには、やはり立地です。これは日本に限らず不動産は全て立地です。

しかし、その好立地を手に入れるのは至難の技です。なぜなら、もう既に日本で不動産投資の適地は2%しかないと言われているからです。

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2%に投資するには

業者

その2%を素人が手に入れるためには、よほどのコネがないと難しいのです。そしてそのコネというのは業者です。結局は全て業者選びなのです。

勉強

もっとも、投資の勉強をして知識をつけておかなければ、業者の提案に対して判断出来ません。

良い業者でも必ずしも良い物件を提案してくれるとは限らないからです。

提案してくれた物件に対してどこがどう良いのか悪いのか、業者に説明できなければいけません。

そうすると、業者も「この人には変な物件は持っていけない」と一目置くようになります。

業者に足元を見られないようにしなければならないのです。

フィルター

とは言っても、いくら勉強してもプロの業者には敵わないので、必ず自分以外の他の人のオピニオンを得ることです。

ファースト、セカンド、サード、と最低3人の意見を聞きましょう。

具体的には他の業者2人と実際に投資している素人1人がいいと思います。

自分が買いたいと思っても、この人たち全員が問題ないと言って初めて投資しましょう。

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大都市でもキッチリ判断できるよう

投資の適地があるであろう東京、大阪などの有望な場所に投資したいわけですが、もちろん大都市ならどこでもいいというわけではありません。

東京23区の中でも既に適地は限られています。その限られた適地をモノにできるよう普段からしっかり準備しておきましょう。

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