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ランドバンキングの存在
みなさんはランドバンキングという投資手法をご存知でしょうか？
以前からその存在はある程度知られていましたが、いまいちその内容がわかりにくいのと、以前日本で北海道などを舞台にして問題になった、原野商法と一緒くたにされることが多いため、ほとんど認知されていないのが現実ではないでしょうか。
また、日本にはランドバンキングの会社事務所がなく、香港が最も近い事務所になリ、代理店も香港にあるため、広告宣伝等もほとんど目にすることはありません。 だから 、情報が入ってくるのは、海外の投資を既に何かやっている人に限定されるのではないかと思います。
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ランドバンキングとは？
では、ランドバンキングとは一体どういうものなのでしょうか。
それは、一言で言うと、土地への投資です。土地に投資してその土地の値上がり益を得るのです。
しかもその投資する土地というのが、何もない原野のようなところです。だから、原野商法と誤解されるのですが・・・。
ただ、その土地は当然に入念な調査がなされ、利便性の高い場所と評価され、そこにインフラを敷いて、住宅なり工場なりショッピングセンターを作る計画がなされ、開発の許可を得てデベロッパーに売り渡されるので、何の値上がりの根拠もない原野とはわけが違うのです。
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ランドバンキングの投資の対象となる国
私たちの投資の対象となる国としては、今後人口が増え、発展が期待される米国とカナダが主です。他にもあるとは思いますが、この手法で安全な投資先というと、現在のところこの2国だと思います。
当然ですが、街や建物を作っても人や企業が入らなければ意味ありませんので、これを今後人口が減少する日本でやろうとしても無理だと思います。
米国
米国内、カナダ内のエリアとしては、限定されているわけではありませんが、やはり将来性が考慮された結果、過去売り出されたものは、米国ではフロリダ、テキサス、コロラド、サウスキャロライナ、ノースキャロライナ、ジョージア州等です。
カナダ
カナダではトロント、モントリオール、カルガリー等ありますが、いずれも将来性があると判断された地域ですので、州による優劣はあまり関係ないのではないでしょうか。
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ウォルトン、TSI
日本で有名なランドバンキング会社は、ウォルトン、TSIです。いずれもカナダに本社があり、日本には事務所がありませんが、日本でも時々説明会を行なっています。
この説明会は、ウォルトン等ではなく、代理店などが主催しているものと思われます。
ランドバンキングのスキームは
どういうスキームで、「継続的な収入を得る」かというと、まず最小の投資単位が米国、カナダ共に1万ドルですので、わかりやすく100万円としてこれをある土地に投資したとします。
ちなみに、一人で土地を買うのは大変なので、業者がまとめて購入し、それに対して個人や法人が何口か分を出資する形を取っています。
そして、この行為を5年間続けます(毎年1万ドルを投資)。ちなみにランドバンキングは、配当や利息を毎年受け取れるとか、途中で何かを見直すということがないので、「最も退屈な投資」と言われています。
分かりやすくするため、その1年目に投資した案件が、5年経過後の6年目に200万円で売却のオファーが来たとして、それを受け入れ、200万円が手元に入ります。つまり5年で2倍です(実際は売却益には税金がかかったり、弁護士等への報酬の支払いが発生しますので、そこまで残りませんが、ここではわかりやすくしておきます)。
そしてその200万円の半分の100万円を6年目にまた投資し、残りの100万円は好きに使います(もちろん、使う予定がなければ、使わずに全部再投資してもいいです)。
これは、5年で倍になることを前提にしていますので、2年目に投資→7年目に売却、再投資、3年目→8年目という風に最初の5年間だけ頑張れば、永続的に利益を受け取れるということになります。
必ず、5年後に倍になるわけではないので、年によっては、収入ゼロとか逆に一気にその年に何年か分かのオファーが集中するということもあり得ますが、基本的にこのスキームを守れば、かなり良い循環になるのではないでしょうか。
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ランドバンキングのリスク
ここで、リスクはどうなのかということですが、元本割れで償還されることと、待てども暮らせども売却のオファーが来ず、償還されないという、いわゆる塩漬け状態になることが想定されます。
そして前述の通り、償還されるまでは、配当等一切ありませんので、資金が寝てしまうことになります。
これに対し、業者の過去の実績はどうかというと、今まで元本割れは一度もなく、償還までの平均年数は約8年で、元本に対し約2.5倍のリターンがあるということです。ですから、先ほどの5年後に倍というのは現実的には厳しいかもしれません。
ちなみに、投資家は売却のオファーに対し、反対の意思表示をすることができるので、元本割れという事態はほとんど想定しなくてよいのではないでしょうか。元本割れだと誰も合意しませんので(売却が成立するには投資家の60％の承認が必要です)。
また、ランドバンキングの販売業者自身も投資していますので、売りっぱなしとか、不利な条件でオファーを受け入れるということは考えにくいのです。
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権利関係
権利関係については、自身が出資した分の所有権がしっかり登記されますので安心です。ここは先進国の良いところです。
新興国ではここが不十分すぎます。
ある意味ここが最も大事なところです。
一度「ランドバンキング」で検索してみてはいかがでしょうか。
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