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所得圧縮スキームの定番
不動産投資において、建物の減価償却費を計上し、賃料や会社員としての給与所得などの収益と相殺すれば、課税所得が減り、その結果納める税金も少なくなります(税の還付を受けられます)。
海外の築古木造を買い、それを賃貸に出して4年で償却する、いわゆる「海外不動産を使った加速度償却」を個人がする場合については2020年を最後に封じ込められました。
しかし、法人については引き続き可能ですし、個人でも日本国内の物件ではもちろん有効です。
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税の繰延か
減価償却費を計上するとその年、その期間は確かに課税所得、そして納税金額が減ります。
しかし同時に建物等の簿価も下がるため、当該物件を売却した場合、大概は大きな利益が出ます。
そうするとその利益に税金がかかります。
だから結局は税の繰延だと言われます。
単なる税の繰延ではない
しかしこれは間違いです。
キャッシュの価値に違いがあるからです。
つまり、現在のキャッシュと将来のキャッシュとでは価値が違います。
現在の100万円と将来の100万円では、当然現在の100万円の方が価値が高いのです。
現在の100万円を投資などで将来は200万円にすることも可能だからです。
税の仕組みは法人と個人では少し違いますが、本質的なところは共通です。
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法人と個人では少し違う
法人
法人税率は会社の規模によって違いがあるものの、法律が改正されなければ負担はほぼ同じなので、今払おうが将来払おうが基本的に同じです。
しかし、法人は減価償却費の計上は任意なので、多く利益が出た年は、その利益に減価償却費をぶつけて利益を圧縮することができます。
逆に赤字の年は減価償却費を計上しないこともできます。
個人
不動産の売却益に対しては、長期譲渡(5年以上所有)の場合約20%、短期譲渡(5年未満所有)の場合は約40%の税金がかかるため、短期で売却するとよほどの高額所得者でないと減価償却費を計上した意味がありません。
通常給与所得などで、ざっくり所得税と住民税を合わせて40%以上払っていないと、不動産売却で利益が出ても結局は同じだけ税金を払うことになります。
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所得を圧縮することの威力
ほとんどの人は意識しない
普通のサラリーマンであれば、所得を圧縮すると単に税金が減るだけと思ってしまいます。それどころか、そもそも所得を圧縮するという発想すらない人が多いのではないでしょうか。
しかし、税金が減るだけではありません。
所得税、住民税が減ると、それに付随して生活にお得な影響があります。
特に子どもがいる世帯
・児童手当
・就学支援金
・授業料減免
・コロナ給付金等
これらはいずれも所得制限があり、所得が一定以上になると給付を受けられません。逆を言えば所得が一定以下になると給付を受けられるのです。
もちろん実際の所得ではなく、減価償却費と相殺した形式上の所得でOKです。
世の中には普通の人が知らないようないろいろな給付金や補助金があります。これらは基本的に申請しなければもらうことができません。
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減価償却費がなくなった後は要注意
建物の法定耐用年数が満了し、つまり建物の税務上の価値がゼロ(実際には1円)になったら、経費が減るので今度は利益が出ます。
そうすると、それまでは経費が多く所得が減っていたのに、急に所得が増え税金もそれなりにかかるようになります。
償却期間中に浮いた税金分は散財せず、しっかり貯蓄するか投資に回してそのあと払うべき税金に充てなければいけません。
不動産投資は税金との戦いです。
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情報弱者は損をする
適正に税金を払うのは国民の義務ですが、「申告納税制度」を採用する日本では、本人が自己の申告によって確定した税金を払うのが基本です。
つまり納税額の寡多は本人の意識、知識によって変わりうるのです。
ただ、その知識は税の専門家並みの知識ではなく、ネット上にいくらでも転がっている情報から得られるのです。
知ってるか知らないか、ただそれだけで無駄に払うか、そのお金を別のことに使うことで社会に貢献できるか分かれてくるのです。
これは税金に限ったことではありません。あらゆることについて言えることです。
