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国内不動産投資はもう終わったか?

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投資の王道

投資といえば、まず思い浮かべるのが不動産だと思います。

今でこそ、FX、暗号資産他の金融商品が出てきていろいろな投資手法がありますが、いつの時代でも最も堅くそして場合によっては大きくリターンが望めるのが不動産なのです。

しかしその不動産も国内に限っていえば、一部で暗雲が漂っているのでは、とも言われています。

これはどういうことなのでしょうか?

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ネガティブな要因

人口減少

言わずと知れた人口減少問題。

不動産投資に限らず、日本においてはあらゆる面でマイナスに働くこの要素。

人口が減れば、当然部屋の借り手が少なくなるので、空室が増えるわけです。事実、日本全体で20%以上の空室率となっている現在ですが、今後さらに劇的に人口が減っていくことが予想されており、厳しいのは事実です。

特に地方では減り方が尋常じゃない場所もあり、今後投資するにあたりかなりの精査が要求されます。

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供給過多

数年前の相続税法の改正により、より対策が必要になった地主が、評価額を下げられるアパートをとにかく建てるよう指南された結果、雨後の筍のようにアパートが林立しています。

前述の人口減少と相まって、ハコは出来ても入る人がいないといった状況になっているのです。

一言で言えば需給関係が緩んできているということです。

可処分所得の減少

日本の景気は長い間良いと言われてきましたが、実感できる人がどれくらいいたのでしょうか。そして今後はどうなるのでしょうか?

もちろん今後のことは誰にもわかりませんが、人口減少をはじめ諸々の事情を考慮すると、残念ながら明るい未来は想像できません。

生産年齢人口が減っていき、このままでは税収が減り、にもかかわらず増える高齢者の面倒を見なければならないということは、新たな財源を見つけなければならないということです。

それは、増税によってしか実現できないとすれば、収入は増えないのに出て行くお金ばかり増え、可処分所得は減っていくということです。

そんな中、家賃が右肩上がりに上がっていくといった今までのような状況は考えにくいのです。

家賃が上がるどころか、滞納のリスクが増しています。

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金利

超低金利が続く日本で、今よりさらに金利が下がることは考えにくいでしょう。ということは、これからは上がる方向にあることは覚悟しておかなければならないでしょう。

だからといって、これはどうにもならないので、覚悟くらいしかできませんが。

有事

戦乱、天変地異等も現実的なリスクとして考える必要があります。

地震については、この数十年で2回も巨大なのがあり、さらに高確率で関東に同レベルの地震が起きるというのですから、投資をしていなくても怖いですね。

戦乱も常に緊張状態にある東アジアでは、何が起きても不思議ではありません。戦争を知らない私たちは、そんなこと起きるはずがないと思っていますが、過去の歴史からして、平和な時期はそんなに続かないのです。

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対策

上記の通りいろいろなネガティブな要因がありますが、だから国内の不動産投資はもう終わった、儲からないとなるのでしょうか。答えはもちろんNOです。

日本がいくら衰退していっているといっても、当たり前ですが突然人口がゼロになったり、全ての経済活動が停止するわけではありません。

また、住居は人間として必須の要素である衣食住の一つです。そうであれば需要というものは必ずあるわけです。

そこで国内不動産投資で失敗しないために最低限講じるべき対策を考えます。

立地

全てはこれにつきます。

不動産は立地が命です。

一に立地、二に立地、三、四がなくて、五に立地といいます。アメリカでも、ロケーション、ロケーション、ロケーション!といいます。

これは大都市圏でも地方でも同じです。不動産の基本です。

立地さえ良ければ、なんとかなります。とにかく立地にこだわりましょう!

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業者

この世界では、プロ(業者)と素人(投資家)の知識の差が激しすぎて、素人は到底プロには敵いません。

そうであれば、物件を紹介してくれる業者選びが非常に重要です。そして信頼できる業者を見つけたら、そこに全てを任せてしまうくらいの気持ちでいた方がいいのです。

一番やってはいけないことは、独学です。いろんな本を読み漁るのはいいのですが、それを基に自分だけで判断してしまうのは非常に危険です。

本の著者も、自分の経験だけで書いている場合が多いので、普遍的な情報にはなりません。読み物として読んでおきましょう!

しかし問題なのは、その業者(もちろんちゃんとした業者)をどうやって探すかです。

前述の「立地」についても、結局は業者が紹介する物件にかかっているので、一番大切なのはこの業者探しです。

当然ですが、ネットとかで探しても見つかりません。

ではどうするか。ズバリ、コミュニティに入って、そのコミュニティと付き合いのある業者の中から探すのが、最も安全確実な方法だと思います。

そのコミュニティのメンバーが付き合っていれば評判や実績がわかるので、確度は高まります。

コミュニティへの入会金などかかるかもしれませんが、良い業者に出会えるなら安いものです。それだけ業者選びは大事なのです。

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分散投資

日本はダメで海外だと大丈夫、とか、またその逆にしても、そう言い切れることはあり得ません。

さらに、不動産は良くて他の金融商品がダメだとかいうこともありません。

大切なのはリスクの分散です。いつどこで何があるかわからないのですから、何が起きても良いように分散投資をするのです。

よく言われる、国内の金融商品、国内の実物資産、海外の金融商品、海外の実物資産という4種に分散するのです。そしてその内訳は、その時の状況によって変えます。

以上のような対策を練れば、まだまだいけると思うのですが。

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